Vous avez mis en vente votre maison, et enfin, plus ou moins rapidement, vous avez trouvé preneur. Afin de sceller l’accord entre vendeur et acheteur, il est nécessaire de compromis de vente. Ce document est très important, puisqu’il garantit aux deux parties que l’opération va se dérouler comme prévue. Il s’agit d’un contrat en bonne et due forme : il convient donc de ne pas négliger son contenu ni sa forme.

Avant d’apposer sa signature en bas du compromis de vente, et signifier ainsi l’accord pour vendre sa maison, nous vous invitons à suivre ces quelques conseils.

vendre sa maison - les points clés d'un compromis de vente

Le moment idéal pour signer un compromis de vente

Tout d’abord, il est important de trouver le bon moment pour signer le compromis de vente. S’agissant d’un document légal qui acte une transaction immobilière, il ne faut surtout pas prendre cette procédure à la légère.

Avant d’entamer la discussion sur la date de signature du compromis, vous devez donc être certain que vous vous êtes bien mis d’accord avec l’acheteur sur le prix de vente. Il peut y avoir eu négociation ou non, et cet accord avoir été fait aussi bien à l’oral qu’à l’écrit.

Si les deux parties sont sur la même longueur d’onde, il va donc falloir préparer le compromis de vente. Pour cela, plusieurs solutions s’offrent à vous. Vous pouvez trouver un modèle tout fait sur internet, ou bien choisir de passer par un professionnel. La deuxième solution est bien entendu fortement recommandée, compte tenu de l’importance de cet acte. Pour cela, vous avez le choix entre un agent immobilier ou un notaire.

Le plus fréquemment, votre agent immobilier pourra se charger de la rédaction de votre compromis de vente, que vous n’aurez plus qu’à signer. L’acte de vente (aussi appelé acte authentique) devra, lui, forcément se signer devant le notaire. Le notaire peut également se charger de la rédaction de votre compromis de vente, généralement gracieusement si vous lui confiez la réalisation de l’acte authentique.

Dans les deux cas, réfléchissez en amont (dès la mise en vente) aux clauses que vous voulez insérer dans votre compromis, car si obtenir un rendez-vous chez le notaire peut prendre un certain temps, une fois l’offre d’achat acceptée, les choses s’accélèrent, et il ne sera plus temps de s’interroger sur le contenu de votre compromis.

Le compromis de vente doit être accompagné de certains documents obligatoires. Là aussi, il est important de bien tous les réunir, sans quoi, vous pourriez retarder le début du délai de rétractation de l’acheteur. Parmi ces documents, on compte les diagnostics immobiliers, votre titre de propriété, le dernier acte de vente, et les documents relatifs à la copropriété, le cas échéant.

Le compromis derrière vous, il vous faudra encore attendre quelques semaines pour que l’acte de vente définitif soit préparé, puis signé chez le notaire entre vous-même et l’acquéreur de votre maison. Ce délai est nécessaire pour vérifier puis lever (le cas échéant) les clauses suspensives intégrées au compromis de vente, telle que, notamment, l’obtention du prêt bancaire par votre acquéreur.

Les clauses suspensives du compromis de vente

Bien souvent, lorsque l’on évoque les clauses suspensives du compromis de vente, on pense alors au prêt immobilier que l’acquéreur doit faire. Ce n’est toutefois pas la seule : il en existe d’autres, elles aussi importantes.

Tout d’abord, sachez qu’en tant que vendeur, vous avez la possibilité de demander au futur acquéreur de votre bien immobilier de quelle manière il compte financer son achat. Cela vous permettra d’ores et déjà d’avoir une idée de la faisabilité de son projet. Il est donc possible de détailler avec précision, dans le compromis de vente, le plan de financement de l’acheteur.

Afin que votre attente ne soit pas indéfinie, vous avez la possibilité d’insérer une date butoir pour signer l’acte définitif de vente. Cela obligera alors l’acquéreur à faire tout son possible pour valider les clauses suspensives qui le concernent dans un court délai. Bien entendu, ce dernier doit être en adéquation avec les clauses mentionnées. Ainsi, dans le cas de l’obtention d’un prêt bancaire, vous ne pourrez pas légalement laisser un délai inférieur à un mois. Néanmoins, les démarches de mise en place de son crédit sont souvent longues, les dossiers s’accumulant sur les bureaux des banques, et il est donc d’usage de laisser une période d’au moins 45 jours à son acquéreur pour justifier de son accord de financement.

Les clauses de garantie de non-rétraction

Parmi les clauses importantes, citons aussi celle du dépôt de garantie. Il est d’usage, bien que non-obligatoire, que l’acheteur verse un dépôt de garantie, afin de sceller son engagement, lors du compromis de vente. Ce montant n’est pas versé directement au vendeur, mais doit être placé sur le compte séquestre du notaire, où il sera bloqué jusqu’à la signature de l’acte de vente.

Ce dépôt de garantie, de l’ordre de 5 à 10 % du prix de vente, permet ainsi au vendeur d’être dédommagé si l’acheteur venait à annuler sa décision. Attention toutefois : l’acquéreur pourra récupérer le dépôt de garantie en faisant jouer l’une des clauses suspensives (par exemple un prêt bancaire non obtenu), mais aussi dans le cas où la mairie décide de préempter le logement, ou s’il se rétracte dans le délai légal des 10 jours suivants la signature du compromis.

Pour s’en prémunir en partie, le vendeur peut demander à insérer une clause de dédit dans le compromis de vente (appelée « clause pénale »). Cette clause obligera alors l’acheteur à verser un dédommagement au vendeur s’il décide de rompre le contrat en dehors des conditions prévues. Le montant de cette compensation financière est défini entre les deux parties au moment de la signature du compromis de vente.

Une autre clause, celle de l’exécution forcée de la vente, peut également être intégrée au compromis. Cela ouvre la possibilité au vendeur, si toutes les conditions du compromis sont levées ou remplies, de forcer l’acheteur à aller au bout de la transaction. Toutefois, cette dernière doit être appliquée par voie judiciaire, procédure qui peut s’avérer très longue. Si l’acheteur n’a pas obtenu les fonds financiers nécessaires à l’achat, cela ne servira pas à grand-chose.

Les clauses permettant la répartition des charges

Certaines charges sont afférentes au bien immobilier à proprement parler. C’est ainsi le cas de la taxe foncière, des charges de copropriété, ou des éventuels appels de fonds pour travaux. Aussi, le compromis de vente doit insérer une ou plusieurs clauses permettant de définir comment, ou dans quelles proportions, seront réparties ces charges.

Pour la taxe foncière, il est d’usage qu’elle soit répartie entre vendeur et acheteur au prorata de la période d’occupation de chacun, même chose pour les charges de copropriété. Toutefois, pour ce qui est des appels de fonds éventuels que le vendeur a déjà payé pour des travaux à venir dans l’immeuble, il peut demander, selon sa négociation, à ce que l’acheteur lui en rembourse tout ou partie.

Le compromis de vente : un document capital

Finalement, le compromis de vente est une étape essentielle dans toute vente immobilière. Très symbolique pour les acquéreurs, elle n’est pas à négliger par le vendeur qui, contrairement à son acheteur, ne dispose plus d’aucune porte de sortie une fois sa signature apposée. Il est donc nécessaire de s’y plonger bien en amont puisque c’est l’occasion unique de se prémunir d’un désistement de l’acquéreur par plusieurs mesures intéressantes, qui permettent de « limiter la casse » dans ce cas de figure. N’hésitez pas à vous renseigner auprès de professionnels (notaire ou agence immobilière) pour découvrir toutes les clauses que vous pouvez légitimement inclure dans le compromis – ou pas !

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