Première étape d’une vente immobilière, l’estimation de son bien est souvent une phase de doutes et de questionnements pour tout propriétaire particulier : comment calculer le prix de vente de mon appartement/maison ? Quelles sont les méthodes d’estimation utilisées ? Sur quels critères se baser ? A qui confier mon estimation ?

Nous tenterons, dans cet article, de vous donner toutes les clés d’une estimation au plus juste pour une vente rapide et apaisée.

Combien vaut mon bien ?

L’estimation de son bien immobilier est, le plus souvent, la première étape incontournable du processus de mise en vente.


En effet, le prix de vente possible, encore appelé valeur vénale, de votre maison ou appartement, n'est très probablement plus le même qu'au moment de votre achat.
Il est donc impératif de savoir combien vaut votre bien aujourd'hui sur le marché pour s’assurer de vendre dans les meilleures conditions.

Faire estimer son appartement


Cet exercice d'évaluation du prix de vente est souvent complexe pour un particulier car, en plus de ne pas connaître toutes les particularités du marché immobilier, il confère généralement à sa propriété une valeur affective. Il a donc tendance à la surévaluer par manque, tout naturel, de recul et d’objectivité.

C’est pourquoi faire appel à un agent immobilier local pour estimer votre bien vous assurera expertise et réalisme. D’autant plus qu’une bonne estimation est cruciale ! Un bien surestimé c’est généralement : une perte de potentielles visites, des négociations sur le prix et un allongement des délais de vente (sans compter la déception et le stress).

Un professionnel de l’immobilier aguerri aura ainsi recours non seulement à son instinct et son expérience mais également à des méthodes tout à fait objectives pour définir, au plus juste, à quel prix pourrait se vendre votre pépite.

Quelles sont les différentes méthodes d’évaluation du prix d’un bien ?

Comment estimer mon bien ?

Il existe différentes méthodes afin d’évaluer le prix d’un bien :

  • la méthode des comparatifs
  • la méthode hédoniste
  • la méthode des coûts de construction
  • la méthode par capitalisation

Un agent immobilier va généralement en utiliser au moins deux ; un expert immobilier, qui aura une responsabilité plus importante, au moins trois.

  • La méthode des comparatifs

Très utilisée par les sites d’estimation en ligne (les fameux "algorithmes") ; il s’agit ici de faire une moyenne des prix de vente constatés sur le marché pour des biens similaires, aussi bien ceux vendus ces derniers mois que ceux encore actuellement en vente. Grâce à cette moyenne, on obtient un prix au m² moyen qu'on applique ensuite à notre bien. Le résultat nous donne finalement la valeur du bien actualisée avec la réalité du marché

  • La méthode hédoniste

Plus complète, cette technique calcule un premier prix “de base” du bien en appliquant tout simplement à sa surface le prix au m² du secteur. Ce prix de base va ensuite être affiné et corrigé à la hausse ou à la baisse par rapport aux caractéristiques du bien (ex : toiture à refaire = baisse de prix, grande terrasse plein sud = hausse de prix).

De nombreuses caractéristiques sont ici prises en compte afin d’évaluer la valeur du bien immobilier au plus proche de son état :

  • Sa nature : maison ou appartement
  • Sa localisation géographique (certains quartiers et rues sont plus recherché(e)s que d’autres)
  • Sa situation : terrain, standing et état de la copropriété, étage
  • Le nombre de niveau (plain pied ou avec étages), la superficie, le nombre de pièces, l’exposition et la vu
  • L’état général du bien, la répartition des pièces, la qualité des travaux et les équipements
  • Le nombre et la superficie des surfaces annexes (une terrasse ou un garage, par exemple, ajoute très souvent de la valeur)
  • L’état des installations : toiture, électricité, gaz etc
  • La consommation énergétique
  • etc…

Ces deux premières méthodes sont celles généralement utilisées par les agents immobiliers.

Les deux méthodes suivantes sont plus “techniques” et plus aléatoires :

Combien vaut ma maison ?
  • La méthode des coûts de construction

Peu employée, cette méthodologie consiste à estimer combien coûterait la reconstruction complète du bien en prenant en compte le prix du foncier (terrain), le prix de construction et tous les frais annexes. On comprend bien, pour un bien ancien, la complexité d’un tel calcul.

  • La méthode par capitalisation

Calculé grâce à une formule mathématique de flux financiers, le prix du bien immobilier prend en compte ici la rentabilité attendue du bien par rapport au loyer possible, lui-même évalué en fonction de son état, aménagement et secteur. On en déduit alors le prix qui permet d’atteindre cette rentabilité.


Vous l'aurez compris, le calcul du prix d’un bien immobilier n’est pas simple. La méthode à utiliser dépend, avant tout, de votre projet et vos objectifs.

Dans tous les cas, l’intervention d’un professionnel immobilier est indispensable si l’on veut obtenir une analyse précise et un prix juste, absorbable par le marché au moment de la mise en vente.

En confiant l’estimation de votre appartement ou maison à un agent immobilier, vous obtiendrez une meilleure connaissance de la valeur de votre bien, de ses qualités mais aussi de ses défauts, donc de son potentiel de vente.


Faites appel à Eskimoo !

Expert du marché immobilier lillois et sa périphérie, Eskimoo peut vous aider à estimer gratuitement votre appartement ou votre maison au plus juste en y appliquant les méthodes citées.

Besoin de faire estimer votre bien ?

Confier la vente de votre logement à Eskimoo c’est gagner en rapidité, en confort et en sécurité grâce à un modèle innovant et inédit.